Что происходит с ипотечным жильём при банкротстве?
Ипотечная квартира является залоговым имуществом банка, поэтому на неё не распространяется защита единственного жилья.
Залоговый кредитор (банк) вправе включить ипотечную квартиру в конкурсную массу и потребовать её реализации.
Для единственного пригодного жилья должника и совместно проживающей семьи действует специальная ст. 213.27-1. После погашения расходов по п. 6 ст. 138 от оставшейся выручки 80% направляется ипотечному кредитору в пределах обеспеченных требований, включая неустойки, финансовые санкции и проценты по п. 2.1 ст. 126. Этот порядок применяется и при оставлении жилья кредитором за собой.
Оставшиеся деньги поступают на специальный счёт. 10% той же выручки после расходов идут кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества недостаточно. Ещё 10% передаются должнику, но не более суммы его первоначального взноса и платежей по ипотеке. Затем погашается оставшееся обеспеченное требование; остаток передаётся должнику.
Для другого залогового имущества действует общий п. 5 ст. 213.27: после расходов по п. 6 ст. 138 — 80% в пределах основного долга и процентов, а остальные средства распределяются по предусмотренным этим пунктом правилам. Его нельзя переносить на единственное ипотечное жильё.
Непогашенный ипотечный долг может быть списан при освобождении от обязательств с учётом исключений ст. 213.28. Обязательства по отдельному мировому соглашению сохраняются.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?
Для единственного пригодного жилья статья 213.10-1 предусматривает отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором. Оно утверждается судом и не распространяется на отношения с другими кредиторами.
Пропуск банком срока включения в реестр сам по себе не даёт гарантии снятия ипотеки. Последствия зависят от состава требований, процессуального положения кредитора и судебного решения.
Для отдельного мирового соглашения согласие других кредиторов не требуется. При наличии последующей ипотеки в соглашении участвуют все залоговые кредиторы, включённые в реестр. Ипотечные обязательства по соглашению сохраняются и подлежат исполнению.
Реструктуризация долгов при наличии дохода даёт шанс сохранить жильё, выплачивая ипотеку по плану суда.
Юридическая помощь критически важна: правильная стратегия может сохранить вам квартиру.
Порядок банкротства при ипотеке
Подать заявление в арбитражный суд с указанием всех кредиторов, включая ипотечный банк.
Уведомить финансового управляющего о наличии залогового имущества.
Банк включается в реестр кредиторов как залоговый кредитор — его требования удовлетворяются в первую очередь из стоимости залога.
Если жильё не сохранено по отдельному мировому соглашению или плану реструктуризации, финансовый управляющий организует его оценку и реализацию в установленном порядке.
Суд решает вопрос об освобождении от оставшихся обязательств с учётом исключений закона.
Последствия и советы
Продажа квартиры обычно означает необходимость её освободить. Остаток ипотечного долга может быть списан при освобождении гражданина от обязательств, но исключения статьи 213.28 сохраняются; автоматического списания всех долгов нет.
При продаже единственного ипотечного жилья ст. 213.27-1 защищает часть денег должника по описанным выше правилам. Это не гарантирует покупку другой квартиры: суд уменьшает исключаемую сумму по ходатайству, если она позволяет приобрести жильё явно дороже разумной потребности семьи или имеются предусмотренные законом основания недобросовестности. Ходатайство подают в течение десяти рабочих дней после публикации управляющего в ЕФРСБ.
До подачи на банкротство стоит попытаться договориться с банком о реструктуризации ипотеки.
Не предпринимайте никаких действий с ипотечным жильём без консультации юриста — неправильные шаги могут усугубить ситуацию.